Veilig Betalingssysteem bij het Kadaster verplicht per 1 december 2026: wat u als koper of verkoper moet weten

Wie in Turkije een woning, appartement of perceel koopt of verkoopt, krijgt vanaf 1 december 2026 te maken met een nieuwe betalingsregel. Het veilige betalingssysteem bij de overdracht van onroerend goed zorgt ervoor dat de eigendomsakte (TAPU) en de koopsom op exact hetzelfde moment van eigenaar wisselen. Het systeem is verplicht gesteld door het Ministerie van Handel en is bedoeld om fraude en zwarte betalingen te voorkomen. De startdatum is inmiddels twee keer uitgesteld. Voor een actieve vastgoedmarkt als Alanya, waar zowel Turkse als buitenlandse kopers actief zijn, heeft dit systeem directe gevolgen voor iedereen die een transactie plant. In dit artikel leggen we uit wat het systeem inhoudt, welke transacties eronder vallen, hoe de planning is verlopen en welke vragen nog onbeantwoord zijn.

Wat is het veilige betalingssysteem bij onroerend goed?

Bij de verkoop van onroerend goed doen zich in de praktijk regelmatig twee risico’s voor: de koper betaalt, maar de eigendomsoverdracht volgt niet — of de eigendomsakte (TAPU) wordt overgedragen, maar de betaling blijft uit. Contant geld dat van hand tot hand gaat, valse bankbewijzen, op het laatste moment geannuleerde overboekingen en frauduleuze volmachten zijn bekende voorbeelden van dit soort problemen.

Het Ministerie van Handel omschrijft het doel van het systeem als volgt: kopers en verkopers beschermen tegen oplichting en vervalsing, de informele economie terugdringen en geldoverdrachten in een veilige omgeving laten plaatsvinden. Concreet betekent dit dat de koopsom via het Veilige Betalingssysteem wordt voldaan, waarbij eigendomsoverdracht en betaling gelijktijdig plaatsvinden. De koper stort de koopsom in het systeem; zolang de eigendomsoverdracht bij het kadaster (Tapu Müdürlüğü) niet is afgerond, ontvangt de verkoper geen geld. Omgekeerd geldt: zonder storting in het systeem kan de overdracht niet worden voltooid.

Wettelijke basis en planning: van 1 juli naar 1 december 2026

De juridische grondslag is de Verordening inzake de handel in onroerend goed (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik) van het Ministerie van Handel. De tijdlijn ziet er als volgt uit:

• 29 april 2026: Via een wijziging van de verordening werd het Veilige Betalingssysteem verplicht gesteld voor alle transacties waarbij de koopsom geheel of gedeeltelijk contant, per bankoverschrijving of via elektronische geldoverboeking (EFT) wordt betaald. De aanvankelijke startdatum was 1 juli 2026; het Ministerie kreeg de bevoegdheid deze datum met maximaal drie maanden uit te stellen.
• 26 juni 2026: Het Ministerie maakte gebruik van die bevoegdheid en stelde de startdatum uit naar 1 oktober 2026.
• 28 september 2026: Omdat de technische infrastructuur bij de banken nog niet gereed was, kondigde het Ministerie aan dat de verplichte startdatum opnieuw werd verschoven, nu naar 1 december 2026. De officiële persverklaring is op de website van het Ministerie raadpleegbaar.
• 1 oktober 2026: De bijbehorende wijzigingsverordening werd gepubliceerd in het Turkse Staatsblad (Resmî Gazete) en trad in werking; de datum 1 december 2026 werd daarmee officieel in de verordening opgenomen. Dit werd bevestigd door persbureau Anadolu Ajansı.

Volgens het Ministerie is de gegevensuitwisselingsinfrastructuur tussen de informatiesystemen van de Algemene Directie Kadaster en Topografie (TKGM) en de banken al gereedgekomen; de banken werken nog aan hun eigen technische koppeling. Na afronding daarvan staat een pilotfase gepland.

Welke transacties vallen onder het systeem?

Contante betalingen, bankoverschrijvingen en elektronische overboekingen

Volgens de officiële mededelingen geldt de verplichting voor alle overdrachten van onroerend goed waarbij de koopsom geheel of gedeeltelijk contant, per bankoverschrijving of via een elektronische overboeking (EFT) wordt voldaan. Het gaat dus niet alleen om transacties via een makelaar, maar in beginsel om alle verkopen waarbij deze betaalwijzen worden gebruikt. Opvallend is ook dat de verordening spreekt van «verkopen van onroerend goed» zonder onderscheid te maken tussen woningen, bedrijfspanden of percelen.

Nog openstaande vragen

De verordening bepaalt verder dat het Ministerie een systeemintegrator zal aanwijzen die het systeem opzet en beheert. De exacte invulling wordt vastgelegd in een protocol tussen het Ministerie van Handel, de relevante diensten van het Ministerie van Milieu, Stedelijke Ontwikkeling en Klimaatverandering, en de integrator. Uit berichtgeving blijkt dat in dat protocol ook de volgende punten worden geregeld:

• Welke categorieën verkopen buiten het systeem vallen;
• Of een pilotfase nodig is en wat de reikwijdte daarvan is;
• De transactiekosten van het systeem en hoe die tussen koper en verkoper worden verdeeld.

Dat betekent dat op dit moment nog niet bekend is welke transacties worden vrijgesteld of hoeveel kosten per overdracht in rekening worden gebracht. Het is raadzaam de aankondigingen van het Ministerie en TKGM vóór 1 december nauwlettend te volgen.

Wat moeten kopers en verkopers in Alanya weten?

Koopcontract, aanbetaling en betalingstermijnen

Een koopovereenkomst voor onroerend goed is op grond van artikel 237 van het Turks Burgerlijk Wetboek (TMK) alleen geldig als deze in de vereiste officiële vorm wordt gesloten; de eigendom gaat pas over op het moment van inschrijving in het kadasterregister. In de praktijk betalen partijen vaak al een aanbetaling vóór de kadastertransactie. Bij verkopen waarbij de overdracht na 1 december 2026 is gepland, is het verstandig om in het contract duidelijk vast te leggen op welk moment en via welk kanaal de betaling plaatsvindt. Denk ook aan afspraken over terugbetaling van de aanbetaling, annuleringsscenario’s en de situatie dat het systeem nog niet operationeel is of technische problemen kent. Goede contractuele afspraken vooraf voorkomen latere geschillen.

Buitenlandse kopers en betalingen in vreemde valuta

Een aanzienlijk deel van de woningverkopen in Alanya betreft buitenlandse kopers die de koopsom veelal via een internationale bankoverschrijving voldoen. Omdat het systeem juist op contante betalingen, overboekingen en elektronische overboekingen is gericht, zullen ook bij de aankoop van onroerend goed door buitenlanders de betalingsstromen op de nieuwe regels moeten worden afgestemd. Hoe betalingen in euro’s of andere valuta in het systeem worden verwerkt, is in de officiële mededelingen nog niet nader uitgewerkt. Kopers met een geplande overdracht in december of later doen er goed aan tijdig contact op te nemen met hun bank om dit te bespreken.

Bescherming tegen fraude

Het systeem is er primair op gericht risico’s te verminderen zoals valse betalingsbewijzen, frauduleuze advertenties en identiteits- of volmachtfraude. Tot het systeem daadwerkelijk in werking treedt, blijft waakzaamheid geboden — met name bij woningen die via sociale media worden aangeboden. Fraude via Instagram is een bekend fenomeen in deze markt. Controleer altijd vóór de overdracht de kadastrale registratie, de identiteit van de eigenaar en — indien van toepassing — de geldigheid van een eventuele volmacht. Het kadaster is raadpleegbaar via het Turkse e-overheidsportaal (e-Devlet) of rechtstreeks bij het kadantoorkantoor (Tapu Müdürlüğü).

Verkoop van verhuurde woningen

De nieuwe betalingsregels veranderen niets aan de rechtspositie van een zittende huurder. Bij verkoop van een verhuurde woning treedt de nieuwe eigenaar van rechtswege in de huurovereenkomst; de rechten van de huurder en de voorwaarden voor ontruiming blijven ongewijzigd. Het is aan te raden om vóór een aankoopbeslissing apart te laten beoordelen wat de rechten van de huurder zijn en onder welke voorwaarden ontruiming mogelijk is.

Wat geldt er tot 1 december 2026?

Volgens de verklaring van het Ministerie van Handel van 28 september 2026 gaat de verplichting op 1 december 2026 in. Tot die datum is het gebruik van het Veilige Betalingssysteem bij eigendomsoverdrachten niet verplicht en kunnen de huidige betaalwijzen worden gebruikt. Toch kan de voortgang van de bankinfrastructuur of een eventuele pilotfase de planning opnieuw beïnvloeden. Kopers en verkopers met een geplande overdracht rond eind november of begin december doen er verstandig aan om kort voor de transactiedatum de meest actuele aankondigingen te raadplegen.

Dit artikel is uitsluitend bedoeld als algemene informatie en vervangt geen juridisch advies. Raadpleeg voor uw specifieke situatie altijd de actuele wet- en regelgeving en de officiële bekendmakingen.