Kosten Huurprijsvaststelling: Huurder Die Op Tijd Vertrekt, Betaalt Niet

Wanneer er een rechtszaak loopt over de vaststelling van de huurprijs en de huurder verlaat de woning tijdig — nog vóór de nieuwe huurperiode begint — dan vervalt het onderwerp van de zaak. Maar wie betaalt dan het griffierecht, de kosten van de gerechtelijk deskundige en de overige proceskosten? Volgens berichten die op 28 oktober 2026 in de media verschenen, heeft de 3e Civiele Kamer van het Turkse Hof van Cassatie (Yargıtay) deze vraag beantwoord: de kosten van een rechtszaak over huurprijsvaststelling kunnen niet worden opgelegd aan een huurder die de woning tijdig heeft verlaten vóór aanvang van de nieuwe huurperiode. De kosten blijven voor rekening van de verhuurder. Omdat de rechtbanken in verschillende regio’s — waaronder het Regionaal Gerechtshof van Antalya — hier eerder tegenstrijdige uitspraken over deden, biedt dit vonnis eindelijk een eenduidige lijn. Dat maakt de uitspraak ook relevant voor verhuurders en huurders in Alanya.

Hoe is dit geschil ontstaan?

Volgens de mediaberichten gaven de civiele kamers van de Regionale Gerechtshoven (Bölge Adliye Mahkemesi) van Istanbul, Bursa, Antalya en Sakarya tegenstrijdige antwoorden op dezelfde vraag: als een huurder het huurcontract beëindigt en de woning verlaat terwijl de huurprijsvaststellingszaak nog loopt, wie draagt dan de proceskosten en de advocaatkosten? Sommige kamers legden de kosten bij de huurder, andere bij de verhuurder. Door deze verdeeldheid droeg de Raad van Presidenten van de Civiele Kamers van het Regionaal Gerechtshof van Istanbul de kwestie voor aan het Hof van Cassatie, waarna de 3e Civiele Kamer een bindende beslissing nam.

Uitspraken die worden gedaan om verdeeldheid tussen regionale rechtbanken op te lossen, zijn niet op dezelfde wijze bindend als officieel gepubliceerde precedenten (içtihadı birleştirme kararı) in de Staatscourant. Maar omdat deze uitspraak een einde maakt aan de tegenstrijdige praktijk bij de regionale gerechtshoven, wordt verwacht dat zij in de praktijk richtinggevend zal zijn. Het vonnisnummer en de datum zijn niet vermeld in de mediaberichten.

Wat is een huurprijsvaststellingszaak en wanneer wordt deze aangespannen?

Een huurprijsvaststellingszaak is een procedure waarbij de rechtbank de huurprijs voor de nieuwe huurperiode vaststelt. Voor woon- en bedrijfsruimten is de vaststelling van de huurprijs geregeld in artikel 344 van het Turks Verbintenissenrecht (Turkse Burgerlijk Wetboek — TBK), en de timing van de procedure in artikel 345.

• De procedure kan op elk moment worden gestart.
• Wordt de zaak ten minste 30 dagen vóór aanvang van de nieuwe huurperiode aanhangig gemaakt — of heeft de verhuurder de huurder binnen die termijn schriftelijk op de hoogte gesteld van de huurverhoging — dan geldt de door de rechter vastgestelde huurprijs met terugwerkende kracht vanaf het begin van de nieuwe huurperiode.
• Ontbreekt aan deze voorwaarden, dan gaat de vastgestelde huurprijs pas in bij de daaropvolgende huurperiode.

Bij huurgeschillen geldt bovendien dat mediation verplicht is vóórdat een rechtszaak kan worden gestart — het is een procesvoorwaarde (dava şartı). Een huurprijsvaststellingszaak volgt in de praktijk dan ook doorgaans op een mislukte mediationpoging.

Het recht van de huurder om het huurcontract te beëindigen

Bij huurcontracten voor woon- en bedrijfsruimten heeft de huurder het recht om een contract voor bepaalde tijd niet te verlengen, mits hij dit ten minste 15 dagen vóór het aflopen van de huurtermijn schriftelijk kenbaar maakt (artikel 347 van het Turks Verbintenissenrecht — TBK). Doet de huurder dit niet, dan wordt het contract automatisch met één jaar verlengd onder dezelfde voorwaarden. De verhuurder kan de afloop van de huurperiode op zichzelf niet inroepen als grond voor ontruiming zolang de eerste verlenging van tien jaar niet is verstreken. De wet beschermt de huurder hiermee nadrukkelijk.

Een veelvoorkomende situatie in de praktijk: de verhuurder start een procedure om de huurprijs te laten vaststellen, omdat de actuele marktprijs veel hoger ligt dan de overeengekomen huur. De huurder kiest er echter voor te vertrekken in plaats van de hogere huur te betalen, zegt het huurcontract tijdig op en verlaat de woning vóór de nieuwe huurperiode begint. Omdat er geen huurprijs meer vastgesteld hoeft te worden, vervalt het onderwerp van de zaak.

Waarom legt het Hof van Cassatie de kosten bij de verhuurder?

Op basis van de gepubliceerde mediaberichten over de motivering van het vonnis, oordeelde de Kamer als volgt:

• Het recht van de verhuurder om een huurprijsvaststellingsprocedure te starten, heft het recht van de huurder om het huurcontract te beëindigen niet op.
• Het tijdig opzeggen van het huurcontract en het verlaten van de woning vóór aanvang van de nieuwe huurperiode is een wettelijk recht van de huurder.
• De uitoefening van dit recht kan niet worden uitgelegd als het veroorzaken van de rechtszaak.
• Daarom is het in strijd met het procesrecht om de huurder te belasten met de proceskosten; deze kosten dienen voor rekening van de verhuurder te blijven.

De procesrechtelijke grondslag van het vonnis is artikel 331 van het Turks Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (HMK). Op grond van dit artikel dient de rechter, wanneer een zaak haar onderwerp verliest, de proceskosten vast te stellen aan de hand van de juridische positie van partijen op het moment dat de zaak werd aangebracht. Volgens het Hof van Cassatie geldt de huurder die tijdig de woning verlaat niet als de partij die aanleiding heeft gegeven tot de rechtszaak.

Kosten huurprijsvaststelling: wie betaalt in welke situatie?

De onderstaande tabel is een samenvattende toelichting op basis van de mediaberichten over het vonnis en de algemene procesrechtelijke regels. Elke situatie dient afzonderlijk beoordeeld te worden.

Praktische gevolgen voor verhuurders en huurders

Voor huurders

• Heeft u besloten te verhuizen, zorg dan dat u de opzegging ten minste 15 dagen vóór het einde van de huurperiode doet, schriftelijk en op een aantoonbare manier. De datum van de opzegging kan van doorslaggevend belang zijn voor de vraag of u aansprakelijk bent voor de proceskosten.
• Zorg dat u de woning verlaat vóór de nieuwe huurperiode begint en leg de sleuteloverdracht schriftelijk vast. Blijft u ook in de nieuwe periode nog in de woning, dan valt u buiten de bescherming die dit vonnis biedt.
• Let op: ook bij andere situaties, zoals wanneer de verhuurder de woning verkoopt, blijven uw rechten als huurder bestaan — het huurcontract eindigt niet automatisch. Elke situatie vereist een eigen beoordeling.

Voor verhuurders

• Informeer vóór het starten van een huurprijsvaststellingsprocedure naar de plannen van de huurder, en benut de mediationfase optimaal. Dit beperkt het risico op onnodige kosten.
• Het vertrek van de huurder is op zich geen overwinning: als de zaak haar onderwerp verliest, kunnen het griffierecht, de kosten van de gerechtelijk deskundige en overige kosten voor uw rekening komen.
• Wilt u de huurder laten vertrekken, houd er dan rekening mee dat een huurprijsvaststellingsprocedure en een ontruimingsprocedure (tahliye davası) twee verschillende juridische wegen zijn, met ieder eigen voorwaarden.
• Zorg dat uw huurcontract schriftelijk en actueel is; dat vergemakkelijkt het bewijs van opzegdata. Het e-Devlet (e-Devlet – Turks digitaal overheidsportaal) kan in dit verband een nuttig hulpmiddel zijn.

Betekenis voor de huurmarkt in Alanya

Alanya kent een levendige huurmarkt met zowel Turkse als buitenlandse huurders, en de huurprijzen fluctueren sterk met het seizoen. Doordat de kloof tussen contractuele huurprijzen en actuele marktprijzen de afgelopen jaren aanzienlijk is gegroeid, zijn huurprijsvaststellingsprocedures hier een veelgebruikte route geworden. Dat het Regionaal Gerechtshof van Antalya juist een van de rechtbanken was met tegenstrijdige uitspraken, maakt duidelijk dat dit vonnis directe gevolgen kan hebben voor lopende en toekomstige zaken in de regio. Voor buitenlandse huurders geldt bovendien dat de wijze waarop de opzegging wordt gedaan en het correspondentieadres extra aandacht verdienen: het moet aantoonbaar zijn dat de opzegging de andere partij daadwerkelijk heeft bereikt.

Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene informatie en vervangt geen juridisch advies. Raadpleeg voor uw specifieke situatie altijd de actuele wetgeving en officiële bekendmakingen.