Voorkeursrecht bij mede-eigendom: Grondwettelijk Hof schrapt marktwaardebepaling

Het Grondwettelijk Hof van Turkije (Anayasa Mahkemesi) heeft de regeling waarmee bij de uitoefening van het voorkeursrecht (şufa hakkı) niet de contractuele verkoopprijs maar de marktwaarde van het aandeel als betaalmaatstaf gold, in strijd bevonden met de Turkse Grondwet. De uitspraak van 16 juli 2026, zaaknummer E.2026/23, K.2026/162, werd gepubliceerd in het Staatsblad (Resmî Gazete) van 6 november 2026, nr. 33422. Daarmee is een periode van rechtsonzekerheid aangebroken die duizenden lopende rechtszaken over het voorkeursrecht raakt — zaken die al vanaf december 2025 aanhangig zijn. De nietigverklaring treedt echter niet onmiddellijk in werking, maar pas 9 maanden later, op 6 augustus 2027.

Wat is het voorkeursrecht en wie heeft er mee te maken?

Het voorkeursrecht (voorkeursrecht bij mede-eigendom, in het Turks: şufa hakkı) geeft mede-eigenaren het recht om een aandeel in een gezamenlijk onroerend goed bij voorrang te kopen wanneer een medeeigenaar dat aandeel aan een derde wil verkopen — en wel onder dezelfde voorwaarden als die derde zou betalen. Dit recht is geregeld in artikel 732 van het Turks Burgerlijk Wetboek (TMK); de uitoefening ervan is gebonden aan de artikelen TMK 733 en TMK 734. Een mede-eigenaar die van de verkoop op de hoogte raakt, heeft 3 maanden de tijd om een rechtszaak aanhangig te maken tegen de koper — en in ieder geval binnen de wettelijke maximumtermijn na de verkoop.

In de regio Alanya speelt dit recht een bijzondere rol. Landbouwgronden in dorpen, bergweiden, erfenispercelen en kadastrale percelen waarop nog geen appartementsrecht (Appartementsrecht) is gevestigd, staan vaak op naam van meerdere eigenaren. Wanneer één mede-eigenaar zijn aandeel verkoopt aan een buitenlandse investeerder of een derde, heeft dat directe gevolgen voor de andere mede-eigenaren — zowel voor het eigendom als voor het gebruik. Het voorkeursrecht en de verdeling van de gemeenschap (ortaklığın giderilmesi) zijn de twee meest voorkomende geschillen bij onroerend goed met gedeelde eigendom.

Wat had Wet nr. 7571 veranderd?

Vóór de wetswijziging was de houder van het voorkeursrecht verplicht de in de eigendomsakte (TAPU) vermelde verkoopprijs én de kadasterkosten ten laste van de koper te storten binnen de door de rechter gestelde termijn en op de door hem aangewezen plaats. In de praktijk leidde dit regelmatig tot discussie, omdat de in de eigendomsakte (TAPU) vermelde prijs soms bewust te laag of te hoog werd opgegeven.

Met Wet nr. 7571, die in december 2025 in werking trad, werd het tweede lid van TMK artikel 734 herschreven. Voortaan moest de rechter onverwijld de marktwaarde van het aandeel vaststellen; de houder van het voorkeursrecht was verplicht die marktwaarde én de aan de koper toekomende kadasterkosten te storten binnen de door de rechter gestelde fatale termijn; werd niet tijdig betaald, dan kon geen inschrijving in de eigendomsakte (TAPU) worden bevolen. Het bij dezelfde wet aan het TMK toegevoegde overgangsartikel 1, tweede lid bepaalde dat deze nieuwe regel ook van toepassing was op reeds vóór de inwerkingtreding van de wet aanhangig gemaakte zaken.

Juist deze laatste bepaling riep veel verzet op. Mede-eigenaren die hun zaak jaren eerder hadden ingesteld op basis van de destijds in de eigendomsakte (TAPU) vermelde prijs, werden gedurende de procedure geconfronteerd met een marktwaarde die inmiddels een veelvoud bedroeg. Diverse rechtbanken stelden hierop prejudiciële vragen aan het Grondwettelijk Hof.

Wat heeft het Grondwettelijk Hof nietig verklaard?

Het verzoek was afkomstig van de Rechtbank van Eerste Aanleg (Asliye Hukuk Mahkemesi) van Yalova, afdeling 2; gelijkluidende verzoeken van andere rechtbanken werden gevoegd en gezamenlijk behandeld. Het Hof verklaarde de volgende bepalingen nietig:

• De woorden “rayiç bedeli” (marktwaarde) en “gecikmeksizin” (onverwijld) in de eerste zin van TMK art. 734/2,
• De woorden “kesin süre” (fatale termijn) in de tweede zin van datzelfde lid,
• Overgangsartikel 1/2 van het TMK, dat de nieuwe regel van toepassing verklaarde op reeds aanhangige zaken.

Het Hof overwoog dat de regeling een vergoeding voorschreef die losstond van de vrij overeengekomen verkoopprijs tussen verkoper en koper, en dat dit ertoe kon leiden dat één partij een ongerechtvaardigde winst behaalde terwijl de andere schade leed. Nu geen eerlijk evenwicht kon worden gevonden tussen de eigendomsrechten van de betrokken partijen, achtte het Hof de bepalingen in strijd met de artikelen 5 en 35 van de Turkse Grondwet (recht op bescherming van eigendom en de taak van de staat om eerlijke verhoudingen te waarborgen).

Wanneer vervalt de marktwaardebepaling definitief?

Het Hof oordeelde dat onmiddellijke nietigverklaring een rechtsvacuüm zou scheppen en bepaalde daarom dat de nietig verklaarde bepalingen pas na 9 maanden komen te vervallen. Omdat die termijn begint op de datum van publicatie in het Staatsblad, treedt de nietigverklaring in werking op 6 augustus 2027.

Wat gebeurt er met lopende rechtszaken?

Doordat de inwerkingtreding is uitgesteld, geldt de marktwaardebepaling vooralsnog onverkort. In lopende zaken wijzigt het te storten bedrag niet van rechtswege, en ook onherroepelijke vonnissen komen door de uitspraak van het Grondwettelijk Hof niet te vervallen. Omdat beslissingen van het Grondwettelijk Hof geen terugwerkende kracht hebben, levert de nietigverklaring op zichzelf geen grond op voor herziening van een reeds onherroepelijk geworden vonnis.

Welk bedrag de maatstaf wordt voor zaken die vóór 6 augustus 2027 nog niet zijn beslist, is vooralsnog onduidelijk. Er wordt verwacht dat het Turkse parlement (TBMM) vóór die datum nieuwe wetgeving aanneemt. Bevat die nieuwe wet overgangsbepalingen, dan zal daarin staan hoe lopende zaken worden behandeld. Mede-eigenaren die een zaak hebben lopen of overwegen er een te starten, doen er verstandig aan de in hun dossier gestelde betalingstermijnen nauwlettend in de gaten te houden.

Is het voorkeursrecht afgeschaft?

Nee. De uitspraak ziet uitsluitend op de wijze waarop het te storten bedrag wordt bepaald. Het voorkeursrecht zelf op grond van TMK art. 732, de vervaltermijnen en de regel dat de rechtszaak tegen de koper moet worden ingesteld, blijven onverminderd van kracht. Wie de termijn laat verlopen nadat hij of zij van de verkoop op de hoogte is geraakt, verliest het recht — ongeacht de uitspraak van het Grondwettelijk Hof.

Waar moeten kopers en verkopers van onroerend goed met gedeelde eigendom op letten?

De uitspraak is relevant voor iedereen die betrokken is bij de aan- of verkoop van een aandeel in onroerend goed met gedeelde eigendom. De belangrijkste aandachtspunten op een rij:

• Vermeld de werkelijke verkoopprijs in de eigendomsakte (TAPU). Zodra de marktwaardebepaling vervalt, kan de in de eigendomsakte (TAPU) vermelde prijs opnieuw doorslaggevend worden; een te laag bedrag brengt zowel fiscale risico’s als risico’s bij een voorkeursrechtgeschil met zich mee.
• Stel de overige mede-eigenaren tijdig in kennis. Betekening via een notaris maakt het beginpunt van de termijn van 3 maanden onomstotelijk duidelijk.
• Leg de betaling schriftelijk vast. Het per 1 december 2026 verplichte beveiligde betalingssysteem voor kadastrale transacties (tapuda güvenli ödeme sistemi) zal ook in voorkeursrechtzaken als bewijs kunnen dienen voor het bewijs van de betaalde verkoopprijs.
• Mis geen fatale termijnen in lopende zaken. Tot 6 augustus 2027 is de door de rechter voor het storten van de marktwaarde gestelde termijn bindend; een te late storting kan leiden tot afwijzing van de vordering.

Voorkeursrechtzaken vergen doorgaans een deskundigenbericht (gerechtelijk deskundige) voor de waardebepaling en duren daardoor vaak lang. In die periode zijn twee ontwikkelingen bepalend voor de uitkomst: de nieuwe wetgeving die het parlement aanneemt, en de uitleg die de Hoge Raad van Cassatie (Yargıtay) geeft aan de overgangsperiode.

Dit artikel is uitsluitend bedoeld als algemene informatie en vervangt geen juridisch advies. Raadpleeg voor uw specifieke situatie altijd de actuele wet- en regelgeving en officiële bekendmakingen.