Wat zijn de rechten van een huurder als de verhuurder het huis verkoopt?

Gids 2026 voor huurders in Alanya

Kort antwoord: Ook als het appartement of de villa die u in Alanya huurt wordt verkocht, eindigt uw huurcontract niet automatisch. De nieuwe eigenaar treedt op grond van het Turks Verbintenissenrecht van rechtswege in de bestaande huurovereenkomst; hij kan u niet onmiddellijk uitzetten, de huur niet naar eigen goeddunken verhogen en uw borg niet negeren. Uitzetting is alleen mogelijk op de in de wet limitatief genoemde gronden, na inachtneming van bepaalde termijnen en na een formele gerechtelijke procedure.

Voor de duizenden buitenlandse huurders uit Rusland, Duitsland, Scandinavië, het Verenigd Koninkrijk en het Midden-Oosten die langdurig in Alanya, Mahmutlar, Oba, Kestel en Tosmur wonen, duikt de vraag “mijn verhuurder heeft de eigendomsakte (TAPU) overgedragen — wat nu?” elk jaar weer op. In dit artikel behandelen we zowel de rechten van huurders naar Turks recht als praktische kwesties die specifiek voor buitenlandse huurders van belang zijn, zoals de verblijfsvergunning, vertaling en kennisgevingen.

1. Eindigt het huurcontract als de woning wordt verkocht?

Nee. Artikel 310 van het Turks Verbintenissenwetboek (TBK — het Turkse Burgerlijk Wetboek inzake verbintenissen) is duidelijk: zelfs als het gehuurde onroerend goed van eigenaar wisselt door verkoop, erfenis of op een andere wijze, treedt de nieuwe eigenaar van rechtswege in het bestaande huurcontract. Concreet betekent dit:

• De huurprijs, looptijd en overige contractvoorwaarden blijven ongewijzigd van kracht.
• De nieuwe verhuurder kan u niet op straat zetten met de mededeling “ik ben nu de eigenaar”.
• Of uw huurcontract in het Turks of het Engels is opgesteld en of u een buitenlander bent, doet niets af aan deze bescherming — het Turks huurrecht maakt geen onderscheid op basis van de nationaliteit van de huurder.

Zelfs nadat de eigendomsoverdracht bij het kadaster (Tapu Müdürlüğü) is voltooid, blijft uw recht om in de woning te verblijven beschermd, tenzij zich een van de wettelijke uitzonderingen voordoet.

2. Onder welke omstandigheden kan de nieuwe eigenaar u laten uitzetten?

De meest gebruikte grond door nieuwe eigenaren is uitzetting wegens eigen gebruik (TBK art. 351 — artikel 351 van het Turks Verbintenissenwetboek). Daarvoor gelden de volgende vereisten:

1. De nieuwe eigenaar moet aantonen dat hij het onroerend goed wil gebruiken als woning of bedrijfsruimte voor zichzelf, zijn echtgeno(o)t(e), zijn kinderen of ouders, of personen voor wie hij wettelijk onderhoudsplichtig is.
2. Hij moet binnen één maand na de eigendomsoverdracht een schriftelijke kennisgeving aan de huurder sturen — in de praktijk gewoonlijk een formele ingebrekestelling via de notaris.
3. Na de kennisgeving moet de huurder ten minste zes maanden de tijd krijgen om de woning te verlaten; eerder kan geen uitzetting worden gevorderd.
4. Vertrekt de huurder niet na afloop van die termijn, dan moet de nieuwe eigenaar een uitzettingsprocedure starten bij de Kantonrechtbank (Sulh Hukuk Mahkemesi) — gedwongen uitzetting zonder rechterlijke uitspraak is niet mogelijk.
5. De rechtbank onderzoekt met concrete bewijzen of de behoefte aan eigen gebruik reëel, oprecht en noodzakelijk is; alleen zeggen “het is mijn huis, ik wil dat u vertrekt” volstaat niet.

Wordt de termijn van één maand voor de kennisgeving gemist, dan verliest de nieuwe eigenaar zijn recht op uitzetting wegens eigen gebruik niet volledig; hij kan dan nog een rechtszaak aanspannen binnen één maand na het einde van de huurperiode.

Belangrijk voor buitenlandse huurders: De datum waarop de ingebrekestelling u bereikt, kan worden gekoppeld aan uw verblijfsvergunning of adresregistratie. Als u denkt de kennisgeving niet te begrijpen, raadpleeg dan onmiddellijk een beëdigd vertaler of een advocaat die Turks spreekt — de termijnen lopen door, en “ik begreep het niet” schorst ze niet.

3. Kan de huur worden verhoogd omdat het huis is verkocht?

Nee, een eigendomsoverdracht op zichzelf is geen grond voor huurverhoging. Het maximum voor huurverhoging is op grond van artikel 344 van het Turks Verbintenissenwetboek (TBK art. 344) beperkt tot de 12-maands gemiddelde verandering van de CPI (consumentenprijsindex, Turks: TÜFE) zoals gepubliceerd door het Turkse statistiekbureau TÜİK. Dit percentage wordt voortdurend bijgewerkt; zo werd op basis van de cijfers over juni 2026, gepubliceerd door TÜİK op 3 juli 2026, het maximale wettelijke verhogingspercentage voor huurcontracten die in juli 2026 worden verlengd vastgesteld op 32,03%. Omdat dit percentage maandelijks verandert, dient u het actuele percentage voor uw eigen verlengingsmaand te verifiëren via de officiële publicaties van TÜİK.

Als het huurcontract vijf jaar heeft geduurd, kan een van de partijen via een huurprijsbepalingsrechtszaak (kira tespit davası) verzoeken om de huur opnieuw vast te stellen op basis van vergelijkbare marktprijzen; ook dat gaat echter niet automatisch en vereist een rechterlijke uitspraak.

4. Aan wie betaalt u de borg en de huur?

• De borg is een waarborg die bij het einde van het huurcontract aan de huurder moet worden teruggegeven; bij eigendomsoverdracht gaat deze verplichting in de regel over op de nieuwe eigenaar.
• De nieuwe eigenaar dient het rekeningnummer (IBAN) waarop de huur moet worden gestort schriftelijk mee te delen. Zolang hij dat niet heeft gedaan, staat u niet in verzuim als u de huur blijft overmaken naar het oude rekeningnummer.
• Weigert de nieuwe eigenaar zijn rekeninggegevens te verstrekken, dan kunt u de rechtbank verzoeken een officiële depotplaats (tevdi mahalli) aan te wijzen — een officiële regeling waarbij u de huur in bewaring geeft om uw betaalverplichting veilig te stellen.

Deze stap is met name van belang voor buitenlandse huurders die de huur vanuit het buitenland overmaken (via bankoverschrijving naar Turkije); door schriftelijke bevestiging van een rekeningwijziging te eisen, beschermt u zichzelf tegen latere beweringen dat u de huur niet heeft betaald.

5. Verplichting van de huurder om de woning te tonen

Op grond van TBK art. 319 is de huurder verplicht in redelijkheid mee te werken aan bezichtigingen van het onroerend goed ten behoeve van verkoop of nieuwe verhuur. Dit recht is echter niet onbeperkt:

• Het tijdstip van het bezoek moet een redelijke tijd van tevoren worden aangekondigd.
• Het dagelijks leven en de privacy van de huurder moeten worden gerespecteerd.
• Tegen buitensporige of herhaalde verzoeken kan de huurder juridische stappen ondernemen (zo nodig bij de Kantonrechtbank — Sulh Hukuk Mahkemesi).

6. Verbod op herverhuur na uitzetting

Een nieuwe eigenaar die uitzetting wegens eigen gebruik heeft verkregen, mag het onroerend goed gedurende drie jaar niet aan een ander verhuren zonder gegronde reden (TBK art. 355). Handelt hij in strijd met dit verbod, dan kan de voormalige huurder schadevergoeding eisen van ten minste één jaar huur. Deze bepaling is bedoeld om misbruik van de grond “eigen gebruik” te voorkomen.

7. Extra aandachtspunten voor buitenlanders in Alanya

Verblijfsvergunning en huurcontract

Een aanvraag of verlenging van een kortetermijnverblijfsvergunning in Turkije is doorgaans gebaseerd op een huurcontract of een eigendomsakte (TAPU). Als de verhuurder verandert:

• Het adres dat u heeft opgegeven bij de Immigratiedienst (Göç İdaresi) blijft geldig; een eigenaarswisseling alleen is geen reden om een adreswijziging door te geven.
• Wordt u echter gedwongen te verhuizen naar een ander adres, dan is het essentieel de adreswijziging tijdig bij te werken in het e-ikamet-systeem (het online portaal voor verblijfsvergunningen); doet u dat niet, dan kunt u problemen ondervinden bij de verlenging van uw verblijfsvergunning.

Kennisgevingen en de taalbarrière

Ingebrekestellingen en gerechtelijke dagvaardingen zijn in het Turks opgesteld. Begrijpt u de taal niet:

• Laat het document onmiddellijk vertalen door een beëdigd vertaler en laat geen termijnen verstrijken.
• Voor huurders die geen Turks spreken, beperkt vertegenwoordiging door een advocaat via een notariële volmacht het risico dat u niet persoonlijk bij de rechtbank aanwezig hoeft te zijn.

Praktisch advies ter plaatse

In appartementencomplexen in Alanya, Mahmutlar en Oba waar veel buitenlandse huurders wonen, is een eigenaarswisseling na verkoop vaak ook bekend bij de Vereniging van Eigenaren (VvE). Het is verstandig de contactgegevens van de nieuwe eigenaar te bevestigen via de VvE-beheerder of een makelaar — zo voorkomt u verwarring over huurbetalingen en kennisgevingen.

9. Conclusie en juridische hulp

De verkoop van een woning betekent voor de huurder niet automatisch uitzetting of een huurverhoging; het Turks Verbintenissenwetboek (TBK) beschermt de huurder ook ten opzichte van een nieuwe eigenaar. Termijnen, de formele vereisten voor ingebrekestellingen, de berekening van huurverhogingen en — voor buitenlandse huurders — kennisgevingen, vertalingen en de verblijfsvergunning moeten echter elk afzonderlijk correct worden afgehandeld. Om rechtsverlies te voorkomen, wordt aanbevolen vanaf het begin van de procedure samen te werken met een advocaat die ervaring heeft in het huurrecht.

Heeft u vragen over huur, uitzetting of vastgoedrecht in Alanya? Neem dan contact op met het kantoor van advocaat Sibel Demiral, of stel uw vraag via onze “Vraag de advocaat”-lijn.

Bronnen / Officiële referenties

• Turks Verbintenissenwetboek (Wet nr. 6098 — TBK), officiële volledige tekst – mevzuat.gov.tr
• TÜİK – Consumentenprijsindex (CPI/TÜFE) dataportaal
• Turkse Immigratiedienst (Göç İdaresi Başkanlığı) – e-ikamet-systeem (verblijfsvergunningprocedures voor vreemdelingen)

Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene informatie en vervangt geen juridisch advies toegespitst op uw specifieke situatie.